Die Bruttogrundfläche erklärt
Hier wollen wir Ihnen in einfacher Weise die Bruttogrundfläche (BGF) als Begriff und deren Berechnung im Bauwesen oder für die Immobilienbewertung erklären. Dabei wird der Begriff zuerst oberflächlich und generell erklärt. Und anschließend etwas tiefer in Materie eingestiegen und die Ermittlung der BGF erklärt. Als Beratende Ingenieure beraten wir Sie gerne zu weiteren Fragen an Ihrer Immobilie. Gerne unterstützen wir Sie bei der Berechnung der Flächen zur Brutto-Grundflächen (BGF). Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Herkunft des Begriffes Bruttogrundfläche
Hinweis: die Herleitung des Begriffes der Bruttogrundfläche wird anhand der Bayerischen Bauordnung vollzogen. Der Gesetzestext ist dabei nahezu gleich mit der Musterlandesbauordnung. Soweit Sie die Herleitung für ein anderes Bundesland nachvollziehen möchten, können Sie dies anhand der Landesbauordnung des gewünschten Bundeslandes recherchieren.
Im Gesetzestext der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ist im Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 folgendes zur Einteilung der Gebäudeklassen zu finden:
Gebäude werden in folgende Gebäudeklassen eingeteilt
…
Gebäudeklasse 4:
Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m2
…
Um welche Fläche handelt es sich bei den erwähnten 400 m2? Werden die Außenwände hinzugezählt? Oder “nur” die nutzbare Fläche hinzugerechnet? Welcher Bereich Ihrer Immobilie ist den Grundflächen zuzuordnen? Fließen Flächen die überdeckt sind ebenfalls in die Berechnung der BGF mit ein?
Weiteren Aufschluss gibt hier der Art. 2 Abs. 6 BayBO
“Flächen von Gebäuden, Geschossen, Nutzungseinheiten und Räumen sind als Brutto-Grundfläche zu ermitteln, soweit nichts anderes geregelt ist”.
Hier findet sich nun der Begriff der Bruttogrundfläche. Damit ergeben sich weitere Fragen, wie zum Beispiel wofür die Bruttogrundfläche benötigt wird oder wie die Bruttogrundfläche berechnet wird.
Der Vollständigkeit halber möchten wir hier an dieser Stelle zeigen, wie für ein anderes Bundesland das Wort der Bruttogrundfläche hergeleitet werden kann (z. B. anhand der Hessischen Bauordnung). Unter dem §2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 (HBO) ist die Angabe wie in der Bayerischen Bauordnung (400 m2 Fläche) zu finden. Im selben Absatz ist unter dem Satz 3 der Hinweis, das auch für das Bundesland Hessen die angegebenen Flächen als Bruttogrundfläche zu verstehen sind. So können Sie für jedes beliebige Bundesland vorgehen.
Überdeckte Fläche - die BGF
Nachfolgend eine Aufzählung wofür die Bruttogrundfläche unter anderem benötigt wird:
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- Einteilung der Gebäudeklassen einer Immobilie, z. B. dürfen Gebäude der Gebäudeklasse 1 maximal 2 Nutzungseinheiten mit maximalen Flächen von 400 m2 (Brutto-Grundfläche) aufweisen (Art. 2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1a BayBO)
- Zur Festlegung ob ein Sonderbautatbestand vorliegt, so liegt zum Beispiel ein Sonderbau vor, wenn eine Verkaufsstätte über 800 m2 Flächen (und damit Brutto-Grundfläche) aufweisen (Art. 2 Abs. 4 Nr. 4 BayBO)
- Unter Punkt 9 im Formular der Baubeschreibung (Anlage zum Bauantrag) ist ebenfalls eine Angabe der Bruttogrundfläche erforderlich
Es sei hier noch kurz erwähnt, dass die Ermittlung der Brutto-Grundfläche aus Sicht des Autors in dem Bereich Hochbau zuzuordnen ist. Die BGF wird in aller Regel in Verbindung mit dem Bau einer Immobilie ermittelt.
Berechnung Grundflächen (BGF)
In einem weiteren Artikel wird erklärt, wie die Grundfläche zur BGF ermittelt wird. Weiterhin wird erklärt
- Welcher Bereich Ihrer Immobilie fließt in die Ermittlung zur Grundfläche der BGF mit ein, insbesondere überdeckte Flächen
- Welche Grundfläche ist mit der Nettogrundfläche gemeint
- Welche Grundflächen zählen zu der Bruttogeschossfläche
- Was ist der genaue Unterschied er Grundflächen Bruttogeschossfläche zu Nettogrundfläche